交屋验房两小时决定之后几年谁负责修。三个提示词模板：验屋前让 AI 生成客制检查清单，回来把问题分级成建商赖不掉的缺失清单，谈判前先跟 AI 演一遍建商怎么赖。
菜鸟之友系列：《AI 工具实操与提示词》・模板篇作者：业州愚公
交屋那天，建商的人带你在房子里绕一圈，指着墙说「这里都贴好了」，你点头，签名，钥匙到手。三个月后下雨，窗边渗水，你回去找他，他说：「验屋当天你没提出来啊。」两小时的验屋，决定了之后几年谁负责修——而大多数人在那两小时里，只会跟着走、跟着看、跟着点头。问题不在你不认真，在于你根本不知道要看什么、怎么试、看到东西之后怎么讲。这一篇给你三个提示词模板：验屋前让 AI 给你一张客制化检查清单，验屋后把发现的问题分级整理成缺失清单，再去之前跟 AI 演一遍「建商怎么赖」。
很多人以为验屋是「看看房子漂不漂亮」，其实是在做三件事：找到问题（看得见的瑕疵）、试出问题（不动手永远发现不了的毛病）、留下纪录（口说无凭，写进清单才算数）。看一百篇网络攻略，记住的往往只有「记得测水压」这种碎片。漏掉的成本也不对称：墙上一道裂缝没被写进缺失清单，之后再主张，建商可以说是交屋后才出现的；一个没测过的排水孔，等你住进去发现堵塞，已经说不清是谁的责任。AI 能帮你的，是把碎片变成一张按你这间房子量身安排的清单——预售新成屋和中古屋要看的重点完全不同，屋龄二十年的房子和两年的，关注点也不一样；两小时的时间有限，哪些先看、哪些可以放过，本身就是一门排序的功夫。
下面这张表是三个模板的适用场景对照，后面逐个展开：
| 场景 | 用哪个模板 | 模板要点 |
|---|---|---|
| 验屋前，不知道要看什么 | 模板一：客制检查清单 | 按房屋类型与屋龄生成，分「用眼看的」「动手试的」「要带工具的」三类 |
| 验屋当场或回来后，问题一堆没条理 | 模板二：缺失分级清单 | 分级＋判断谁该负责＋产出可交给建商的格式 |
| 建商说「这是正常的」时不知道怎么回 | 模板三：谈判演练 | AI 扮建商验收人员，演练赖帐话术与回法 |
网络上找来的通用清单有个致命问题：它是给所有房子写的，而你只有一间。让 AI 先问你情况，再给清单，效果好得多。
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你是一位资深验屋顾问。我要验收【房屋类型：预售新成屋／中古屋】，屋龄【填屋龄】，位于【城市／地区】，建商是【知名建商／建设公司名，可留空】。请先问我 3 个你认为最影响检查重点的问题，等我回答后，再给我一份验屋检查清单。
清单要求：
1. 分三类：「只用眼睛看的」「必须动手试的」「要带工具去的」，每类按检查动线排列（由大门进入后的路线）。
2. 每一项都要写清楚：怎么看／怎么试，以及「正常的长什么样、有问题的长什么样」。禁止只写「检查墙面」「检查门窗」这种笼统条目。
3. 针对我这间房子的屋龄与地区气候，点名最容易出问题的 5 个位置，说明为什么。
4. 最后列一个「要带的工具与物品」清单，标明每样工具对应哪些检查项。
5. 标明哪些项目超过一般人能力范围，建议请专业验屋公司，并说明这些项目大概怎么收费、值不值。
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为什么这样写：第一步「先问我再给清单」是关键——不问就给，AI 只能泛泛而谈；问了房屋类型、屋龄、地区，它才会把「二十年屋龄要注意二次施工渗漏」或「潮湿地区要看除湿与通风」这类针对性内容带进来。第 2 点的禁令是防它给你「检查墙面是否平整」这种看了等于没看的句子。要替换的变数：房屋类型、屋龄、地区，建商名可留空但填了更好。
验屋现场通常乱糟糟：你拍了几十张照片、语音记了几句话，回家一整理，什么都不记得了。这个模板帮你把原始纪录变成有分级、有依据、可以直接交出去的文件。
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你是一位熟悉房屋验收争议处理的顾问。以下是我验屋时的纪录（照片描述／语音转文字／随手笔记），原文照录：
【贴上你的原始纪录】
请整理成一份缺失清单，要求：
1. 每一项按这个格式写：位置（精确到哪个房间哪面墙）／现象（照我的描述写，不要帮我美化或淡化）／问题类型（结构安全、渗水漏水、设备故障、施工瑕疵、外观瑕疵）／严重度（必须修复才能交屋／可交屋但建商须列入保固追踪／疑似正常现象需进一步确认）。
2. 每一项都写「我要求的处理方式」，例如限期修复、修复后复验、更换设备、书面保固。
3. 单独列出「建商最可能说这是正常现象」的项目，并告诉我怎么验证它到底正不正常，以及如果是问题、恶化下去会怎样。
4. 诚实告诉我：哪些项目我看错了或不值得计较。不要为了让我开心把小事写成大事。
5. 不清楚的地方标【待补：需要什么信息】，严禁替我编造没有纪录的问题。
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第 1 点的「照我的描述写、不要美化」是防 AI 自作主张把「墙角有水痕」写成「墙角轻微色差」——往轻写一次，建商就少一条要修的。反过来，第 4 点是防你往重写：清单里掺太多鸡毛蒜皮，重要的问题反而被稀释，建商也有藉口说「你列的三十项我们逐项评估」然后拖到不了了之。分级的目的就是让清单有先后：前三条是「不修好不签验收单」，后面的可以列入保固追踪。第 3 点最值钱：建商最常用的招就是把问题说成「正常收缩」，你提前知道哪些会被这样回、怎么验证，现场就不会被唬住。要替换的变数只有一个：原始纪录本身——照片的描述写得越具体（「主卧靠窗左下角，约十公分水痕」而不是「窗户旁有印子」），清单就越能用。
清单在手，最后一关是谈。建商验收人员见过几百个交屋业主，你有理不代表你赢。去之前跟 AI 演练一轮，胜率完全不同。
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你现在扮演建商的验收负责人，立场是尽量少修、把问题说成正常现象、拖延时间。我拿着下面这份缺失清单来找你，请你开始演练。
缺失清单：
【贴上模板二的产出】
规则：
1. 我一次提一项，你用建商最真实的话术回应（例如「这是混凝土正常收缩缝」「保固期内再来报就好」），一次只回一句。
2. 每次你回话后，在括号里标注「这句话在做什么：推卸／拖延／模糊责任」，让我知道该怎么接。
3. 演练 10 分钟后暂停，跳出角色，逐条给我更好的回法：怎么用他的话堵他、什么时候该要求书面纪录、什么情况下该说「今天不签验收单」。
4. 最后给我三个建议：最容易谈成的三项、最可能僵住的一项以及僵住时的台阶、会后要请建商签认的确认单应该包含哪些栏位。
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为什么要 AI 扮「反派」而不是扮帮你说话的顾问：因为你缺的不是道理，是对方会怎么打。让它先把你会听到的赖帐话术全部演一遍，你现场听到同样的话时就不会慌。要替换的变数：缺失清单内容；如果你的建商特别强势或特别好讲，可以在开头补一句它的行事风格。
正确的顺序是：验屋前一晚跑模板一拿到清单，按清单带工具去现场；当天回家后把纪录丢进模板二整理成分级清单；约建商复谈之前用模板三演练。三个模板用的是同一份材料，越往后越值钱——模板二的清单直接成为模板三的谈判筹码，模板三产出的确认单栏位又会回头提醒你模板二里哪些项目必须写到「可验证」的程度。最容易犯的错是跳过第一步直接去验屋——临场凭感觉看，回来再用模板二也救不回没发现的问题；其次是省掉模板三，清单明明有理，被一句「这是正常的」就打发了。最后提醒一件小事：验屋当场不管问题多小，都请对方签字或至少在群组里白纸黑字承认收到，当天很客气的口头承诺，一周后往往就变成「没有印象」。工具不能替你按开关、摸地板，但能让你这两小时的每一分钟都花在刀口上。
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验屋前一天才想起要做功课？把这三个模板存进随身机器人，手机打开就能用，现场想到什么直接问。
下一篇预告： 验完屋，下一关通常是钱——房贷方案怎么比？月供低不等于划算，我们下一篇给你「房贷方案比较」的提示词模板：本金、利息、提前还款一次算清楚。
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