交屋驗房兩小時決定之後幾年誰負責修。三個提示詞模板：驗屋前讓 AI 生成客製檢查清單，回來把問題分級成建商賴不掉的缺失清單，談判前先跟 AI 演一遍建商怎麼賴。
菜鳥之友系列：《AI 工具實操與提示詞》・模板篇作者：業州愚公
交屋那天，建商的人帶你在房子裡繞一圈，指著牆說「這裡都貼好了」，你點頭，簽名，鑰匙到手。三個月後下雨，窗邊滲水，你回去找他，他說：「驗屋當天你沒提出來啊。」兩小時的驗屋，決定了之後幾年誰負責修——而大多數人在那兩小時裡，只會跟著走、跟著看、跟著點頭。問題不在你不認真，在於你根本不知道要看什麼、怎麼試、看到東西之後怎麼講。這一篇給你三個提示詞模板：驗屋前讓 AI 給你一張客製化檢查清單，驗屋後把發現的問題分級整理成缺失清單，再去之前跟 AI 演一遍「建商怎麼賴」。
很多人以為驗屋是「看看房子漂不漂亮」，其實是在做三件事：找到問題（看得見的瑕疵）、試出問題（不動手永遠發現不了的毛病）、留下紀錄（口說無憑，寫進清單才算數）。看一百篇網路攻略，記住的往往只有「記得測水壓」這種碎片。漏掉的成本也不對稱：牆上一道裂縫沒被寫進缺失清單，之後再主張，建商可以說是交屋後才出現的；一個沒測過的排水孔，等你住進去發現堵塞，已經說不清是誰的責任。AI 能幫你的，是把碎片變成一張按你這間房子量身安排的清單——預售新成屋和中古屋要看的重點完全不同，屋齡二十年的房子和兩年的，關注點也不一樣；兩小時的時間有限，哪些先看、哪些可以放過，本身就是一門排序的功夫。
下面這張表是三個模板的適用場景對照，後面逐個展開：
| 場景 | 用哪個模板 | 模板要點 |
|---|---|---|
| 驗屋前，不知道要看什麼 | 模板一：客製檢查清單 | 按房屋類型與屋齡生成，分「用眼看的」「動手試的」「要帶工具的」三類 |
| 驗屋當場或回來後，問題一堆沒條理 | 模板二：缺失分級清單 | 分級＋判斷誰該負責＋產出可交給建商的格式 |
| 建商說「這是正常的」時不知道怎麼回 | 模板三：談判演練 | AI 扮建商驗收人員，演練賴帳話術與回法 |
網路上找來的通用清單有個致命問題：它是給所有房子寫的，而你只有一間。讓 AI 先問你情況，再給清單，效果好得多。
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你是一位資深驗屋顧問。我要驗收【房屋類型：預售新成屋／中古屋】，屋齡【填屋齡】，位於【城市／地區】，建商是【知名建商／建設公司名，可留空】。請先問我 3 個你認為最影響檢查重點的問題，等我回答後，再給我一份驗屋檢查清單。
清單要求：
1. 分三類：「只用眼睛看的」「必須動手試的」「要帶工具去的」，每類按檢查動線排列（由大門進入後的路線）。
2. 每一項都要寫清楚：怎麼看／怎麼試，以及「正常的長什麼樣、有問題的長什麼樣」。禁止只寫「檢查牆面」「檢查門窗」這種籠統條目。
3. 針對我這間房子的屋齡與地區氣候，點名最容易出問題的 5 個位置，說明為什麼。
4. 最後列一個「要帶的工具與物品」清單，標明每樣工具對應哪些檢查項。
5. 標明哪些項目超過一般人能力範圍，建議請專業驗屋公司，並說明這些項目大概怎麼收費、值不值。
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為什麼這樣寫：第一步「先問我再給清單」是關鍵——不問就給，AI 只能泛泛而談；問了房屋類型、屋齡、地區，它才會把「二十年屋齡要注意二次施工滲漏」或「潮濕地區要看除濕與通風」這類針對性內容帶進來。第 2 點的禁令是防它給你「檢查牆面是否平整」這種看了等於沒看的句子。要替換的變數：房屋類型、屋齡、地區，建商名可留空但填了更好。
驗屋現場通常亂糟糟：你拍了幾十張照片、語音記了幾句話，回家一整理，什麼都不記得了。這個模板幫你把原始紀錄變成有分級、有依據、可以直接交出去的文件。
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你是一位熟悉房屋驗收爭議處理的顧問。以下是我驗屋時的紀錄（照片描述／語音轉文字／隨手筆記），原文照錄：
【貼上你的原始紀錄】
請整理成一份缺失清單，要求：
1. 每一項按這個格式寫：位置（精確到哪個房間哪面牆）／現象（照我的描述寫，不要幫我美化或淡化）／問題類型（結構安全、滲水漏水、設備故障、施工瑕疵、外觀瑕疵）／嚴重度（必須修復才能交屋／可交屋但建商須列入保固追蹤／疑似正常現象需進一步確認）。
2. 每一項都寫「我要求的處理方式」，例如限期修復、修復後複驗、更換設備、書面保固。
3. 單獨列出「建商最可能說這是正常現象」的項目，並告訴我怎麼驗證它到底正不正常，以及如果是問題、惡化下去會怎樣。
4. 誠實告訴我：哪些項目我看錯了或不值得計較。不要為了讓我開心把小事寫成大事。
5. 不清楚的地方標【待補：需要什麼資訊】，嚴禁替我編造沒有紀錄的問題。
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第 1 點的「照我的描述寫、不要美化」是防 AI 自作主張把「牆角有水痕」寫成「牆角輕微色差」——往輕寫一次，建商就少一條要修的。反過來，第 4 點是防你往重寫：清單裡摻太多雞毛蒜皮，重要的問題反而被稀釋，建商也有藉口說「你列的三十項我們逐項評估」然後拖到不了了之。分級的目的就是讓清單有先後：前三條是「不修好不簽驗收單」，後面的可以列入保固追蹤。第 3 點最值錢：建商最常用的招就是把問題說成「正常收縮」，你提前知道哪些會被這樣回、怎麼驗證，現場就不會被唬住。要替換的變數只有一個：原始紀錄本身——照片的描述寫得越具體（「主臥靠窗左下角，約十公分水痕」而不是「窗戶旁有印子」），清單就越能用。
清單在手，最後一關是談。建商驗收人員見過幾百個交屋業主，你有理不代表你贏。去之前跟 AI 演練一輪，胜率完全不同。
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你現在扮演建商的驗收負責人，立場是盡量少修、把問題說成正常現象、拖延時間。我拿著下面這份缺失清單來找你，請你開始演練。
缺失清單：
【貼上模板二的產出】
規則：
1. 我一次提一項，你用建商最真實的話術回應（例如「這是混凝土正常收縮縫」「保固期內再來報就好」），一次只回一句。
2. 每次你回話後，在括號裡標註「這句話在做什麼：推卸／拖延／模糊責任」，讓我知道該怎麼接。
3. 演練 10 分鐘後暫停，跳出角色，逐條給我更好的回法：怎麼用他的話堵他、什麼時候該要求書面紀錄、什麼情況下該說「今天不簽驗收單」。
4. 最後給我三個建議：最容易談成的三項、最可能僵住的一項以及僵住時的台階、會後要請建商簽認的確認單應該包含哪些欄位。
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為什麼要 AI 扮「反派」而不是扮幫你說話的顧問：因為你缺的不是道理，是對方會怎麼打。讓它先把你會聽到的賴帳話術全部演一遍，你現場聽到同樣的話時就不會慌。要替換的變數：缺失清單內容；如果你的建商特別強勢或特別好講，可以在開頭補一句它的行事風格。
正確的順序是：驗屋前一晚跑模板一拿到清單，按清單帶工具去現場；當天回家後把紀錄丟進模板二整理成分級清單；約建商複談之前用模板三演練。三個模板用的是同一份材料，越往後越值錢——模板二的清單直接成為模板三的談判籌碼，模板三產出的確認單欄位又會回頭提醒你模板二裡哪些項目必須寫到「可驗證」的程度。最容易犯的錯是跳過第一步直接去驗屋——臨場憑感覺看，回來再用模板二也救不回沒發現的問題；其次是省掉模板三，清單明明有理，被一句「這是正常的」就打發了。最後提醒一件小事：驗屋當場不管問題多小，都請對方簽字或至少在群組裡白紙黑字承認收到，當天很客氣的口頭承諾，一週後往往就變成「沒有印象」。工具不能替你按開關、摸地板，但能讓你這兩小時的每一分鐘都花在刀口上。
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驗屋前一天才想起要做功課？把這三個模板存進隨身機器人，手機打開就能用，現場想到什麼直接問。
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